不動産売買を経験したことのある人なら経験をしている仲介手数料(業者への媒介報酬)の支払い (仲介物件に限る)。
不動産業者にいつお支払いになりましたか？
通常は、契約時半金、残金決済時(所有権移転時)半金か、残金決済時に全額のどちらかだと思います。
契約時半金、残金決済時(所有権移転時)半金の支払方法を「半金約定」といい、国土交通省もこの「半金約定」を推奨しています。
不動産慣行としても一般的に定着しています。
ところが・・・・・
我々、宅建業者の媒介報酬請求権は「契約時」に発生します。
売買契約締結時に仲介手数料の全額の請求権が発生するのです。
契約後に問題なく残金決済まで至れば媒介報酬はきちんと受領できますが、ごくごく稀に契約後に解約というケースがあります(私は不動産仲介業暦4年間で2度経験しました)。
契約後に契約解除？
どんなケースがあるのでしょうか・・・。
まずは、手付解除 。
これは「わがまま解約」とも言われており、契約したが後になってやっぱりやめたくなったと言う、一方的な売主さんや買主さんによる解除。
(手付放棄、手付倍返しによる解約ですね)
さて・・・
あなたが買主さんで、手付を放棄して売買契約を解除した場合、仲介業者に対して仲介手数料を支払うのでしょうか？
これは、先ほども書きましたが「わがまま解約」です。
このような「わがまま解約」によって契約を解除され、無償で振り回されたら我々業者側はたまりません(ToT)
このようなケースにおいては、業者の媒介報酬の請求が認められています。
つまり、あなたは仲介手数料を支払わなければなりません。
次に、ローン特約による解除。
ローン特約とは、あらかじめ金融機関から借入をしようと予定している金銭が、万が一借入できなかった場合に、契約自体を白紙に戻すという特約です。
通常、住宅ローンを利用する買主さんには必ず、この「ローン特約」をつけて契約します。
例えば、あなたが3,000万円の住宅ローンを組む予定で売買契約を締結しました。
その後、金融機関から3,000万円は融資できませんという厳しい返答が来てしまいました。
予定していた金額が、金融機関から否決されてしまった以上、残代金の支払いが出来ません。
残代金の支払いが出来ない以上、やむを得ず契約自体を解除しなければなりません。
このような場合は、支払った手付金はもちろん返還されます。
契約時に、不動産業者が受領していた仲介手数料(通常は半金)も返還しなければなりません。
これは、前記の「手付解除」と違って、買主さんのやむを得ない事情です。
当然、仲介手数料は支払う必要はありません。
参考に･･･
この、「ローン特約」を利用して故意に契約の解除をしようとする方々がいます。
契約後に気が変わってやっぱりやめたくなった･･･。
でも、解約だと手付を放棄しなければならないし、仲介手数料もかかる・・・
それなら「ローン特約」を利用して解除できないものか･･･
そうか！
虚偽の書類を金融機関に提出して、ローンが組めなくしてしまえ・・・
「ローン崩し」とか「ローン壊し」とか言われるやり方です。
当然ですが、このようなことをした場合は、「ローン特約による解除」とは認められませんのでご注意を！
その他にも、契約の解除理由というのはまだありますが、
「やむを得ない事情」による解約の場合は、仲介手数料や手付金は戻ってくる。
「一方的な事情」による解約の場合は、戻ってこない。
と、認識していれば間違いないでしょう。
「一方的な事情」による解約の場合は、最悪のケースは損賠賠償の請求をされる場合もありますのでご注意を(-_★)
いずれにしても、一度契約をした以上はきちんと履行するのが大事です。
安易な気持ちでの契約はいけません･･･。
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