あるお客様がこう言いました。
「抵当権のついている物件は購入を控えた方が良いと聞いたことがあるもので･･･。」
※抵当権とは・・・
債務者または第三者が目的物の占有を移さないで、債権の担保として供した不動産から、もし債務が弁済されない場合に債権者が優先弁済を受ける担保物権のこと（民法369条）
なにやら難しいですが、簡単に言うと金融機関が抵当権の設定を行うことによって、住宅ローンの返済が滞ったときに、金融機関はその住宅を競売にかけ、優先的に弁済をしてもらえる権利のことです。
（簡単にまとめ過ぎ・・・？笑）
あなたが住宅ローンを組んだ際には、基本的にはこの抵当権が登記簿に設定されます。
この抵当権は、借入した額を全額返済するまで消えません。
では・・・
まだ住宅ローンが残っているのに今のお住いを売りたくなった･･･。
抵当権が設定されたままで売りに出します。
建売業者が用地を仕入れる際も金融機関から融資を受けます。
当然ですが、その仕入れた用地に金融機関は抵当権(根抵当権)を設定します。
これも抵当権が設定された状態での売買となります。
こうして見ると、ほとんどの物件は抵当権が設定されているのです。
現実的には、通常の売買においては「抵当権の有無」は心配しなくて良いでしょう。
抵当権は引渡しの前に抹消しないと危険？
このようなお話をするお客様もいらっしゃいます･･･。
よ～く考えて見ましょう･･･。
あなたが今のお住まいを売りに出そうと考えたとします。
住宅ローンがまだ残っている方。
例えば、3,000万円残っているとしましょう。
あなたのお住まいの登記簿に設定されている「抵当権」は、3,000万円を金融機関に返済しなければ消えません。
3,000万円を売りに出す前に返済できますか･･･？
契約をして引渡前(売買残代金を受領する前)に3,000万円を返済できますか？
売主さんは、売却して得た資金を銀行の返済に充て、抵当権を抹消するのです。
残金決済時(引渡時)に、買主さんが、
「残代金を払う前にきちんと抵当権が抹消されているかどうか登記簿を見せてください。」
と、言ったところでまだその段階では抵当権は設定されているものなのです。
抵当権の抹消は、残代金の支払い時(残金決済時)に同時に行ないます。
買主さんが売主さんに支払う残代金で抵当権の抹消を行うのです。
司法書士が立会い、きちんと抹消が出来ることを確認した上で残代金の支払いを行います。
ですから、抵当権のついている物件というのはそんなに神経質にならなくてもよいのです。
それに、通常我々宅建業者が「媒介契約」をいただき、不動産を売りに出す際にも必ず抵当権が抹消できるのかを確認した上で売りに出します。
何かしらの事情で、抵当権の抹消が不可能な場合は媒介契約を断ります。
ですから一般的に広告媒体で、出回っている物件は確実に抹消できる物件と考えて差し支えないと思います。
また、通常売買契約書には、
「売主は、本物件の所有権移転の時期までに、抵当権等の担保権および賃借権等の用益権その他買主の完全な所有権の行使を阻害する一切の負担を消除する。」
と言うような文言が記載されています。
どうしても気になるようであれば、買主さんが司法書士を指定しましょう。
(不動産取引の慣行としても買主さん(買主側の仲介業者)が指定をするのが普通です)
ただし、建売住宅においては通常、売主指定の司法書士というケースが多いようです。
いずれにしても
抵当権の有無はそれほど神経質になる問題ではありません。
きちんと免許番号のある宅建業者であれば、居住用の不動産に関しては抵当権は抹消できるものとして物件を扱っていますので(^^)
↑明日・・・もう今日か・・・（笑）は雨みたいですね