昨日は、ホーチミンで毎回食べる最強バインミーについて書きました。
ベトナムは物価も安くて、円安日本からの旅行先としてお薦めです。
さて、先日は、名古屋で開催されたぷーたパパさんのオフ会に参加してきました。
ぷーたパパさんはすでに記事にされていますが、
記事を読むと分かりますが、ちょっと出しゃばりすぎた事に猛反省しております。
楽しい時間を過ごす事ができ、お誘い頂いた事に感謝申し上げます。
会の解散後、不動産投資についての質問を頂きましたが、新幹線の時間が迫っており、
お話しできなかったので、今日の記事にしたいと思います。
私は、17歳との時に父を亡くし、お金には大変苦労したのですが、
それを救ってくれたのが不動産投資でした。
父が死ぬ前に、いろいろ教えてくれていたので、
20歳の時に不動産投資を始める事ができました。（母には大反対されましたが、）
やった事は、借地だった土地を半分売却（借地権の売却）と残った土地の購入（底地権の購入）
借地人の権利（借地権）が７割ありました（地区により違います）ので、
底地権３割との差額で、小さな家を新築できました。
（その前は大正時代のぼろ家だったのです。）
収入の道がないので、一階部分を駐車場にして貸し出した事が、不動産投資の始まりです。
その後、勤務の関係で、家を賃貸に出し、マンションを購入したり、
そのマンションを売却して、中古のマンションを購入したりと不動産の売買や
賃貸物件、駐車場の運営などをしてきました。
５０歳になり、突然身体が動かなくなり、休職を余儀なくされたので、
６０歳での退職を決意したのですが、
無年金時代を乗り切るべく、その時から本格的に不動産投資を行いました。
アパート２棟（２４室）、それを売却して５階建てのハイツ１棟（２５室）
札幌と福岡に区分所有のワンルームマンション（含む1DK）を３室所有してきました。
不動産投資は、リスク資産ですので、売却を進めておりまして、
札幌の最後の1室に買い付け申し込みが入り、年内に完全撤退できそうです。
以下は、私の私見ですので、一つの考えとして読んで頂きたいと思います
教育者でしたので、一般の人と考え方が違うと思います。
【不動産投資心得】
（1）生活の基本は衣食住、これに安定がなければ幸せはないと感じています。
その住を預かるのが、大家の役目。
なので、居住者が不便しないように経費をかけてきました。
（２）不動産の入居者を決めてくれるのは不動産会社。
不動産会社が儲かるように考えて行動していた事により、基本的に満室状況を作る事ができました。
不動産業者からは、自分の利益より、入居者の事、
我々（不動産業者）の事を優先に考える変な大家だと思われていたようです。
（3）三方良し
という訳で、入居者が満足し、不動産業者が儲かり、私も損しなければ良いと思っていました。
こんな運営方法でしたので、トラブルが起きても不動産業者が優先的に動いてくれて、
安心して任せる事ができました。（教師でしたので、暇がないのが本音です。）
【不動産投資して良かった事】
まずは家賃収入。これは文句なく、現役時代を豊かにしてくれたし、
無年金時代も乗り切る事ができました。
不動産売却のキャピタルゲインで退職後の資産運用の元本を作れました。
さり気なく嬉しかったのは、経費計上。
教え子の税理士に任せていましたが、
新聞代から、事務所経費としての自宅の水道光熱費の一部などなど、
経費にさせてもらいました。
また、福岡と札幌の物件については、年に1回は管理のための旅費も経費にできました。
【不動産投資で苦労する事】
不動産投資にはいろいろなリスクがあり、一番大きいのは空室リスクでしょうか。
特に古い物件は、退去すると入居を決めるのに時間がかかります。
その間、マンションだと管理費、修繕積立金がすべて赤字になりますし、
木造アパートだと、修繕積立金を積み立てる事ができません。
賃料を下げると、問題のある入居者が入ってしまい、
家賃滞納した上で、退去しないというトラブルも起きる可能性があります。
裁判を起こして、強制執行の手続きは、お金や手間が半端ないです。
また、独居老人に貸して、部屋で亡くなるという経験もしております。
その後は、自然死であったとしても事故物件として、貸しにくくなります。
また、遺骨、遺品の整理も想像以上の手間でした。
書き出すときりがないので、これくらいで止めておきます。
【これから不動産投資を始める人へ】
不動産投資は、出口戦略が大切になります。
購入から売却までできて儲かるのかのシミュレーションが大切です。
ただし、自分が儲かるためだけの不動産投資は、個人的には嫌で、
入居者が満足できる運営をして欲しいなあ（経費がかかります）（笑）
不動産は二極分化が進みます。
この点が、不動産投資から完全撤退する理由になります。
都心の物件はすでに投機的な値段になっていますが、
我が町周辺の中古物件は、不動産価格が上がる気配がありません。
将来的には、価値がどんどん無くなっていくでしょう。
だって、日本の人口はどんどん減っていき、
インバウンドの皆さんは都心にしか興味を持ちません。
市町村もコンパクトシティーを目指して、周辺部はどんどん切り捨てられるかも。
土地を所有している人に、
木造の新築アパートを立ててもらう住宅メーカーのビジネスモデルがありますが、
現在、住宅建築費が高騰しており、入居者にとって満足できる部屋を作る事ができるか。
10年後、20年後に、魅力ある物件である為の経費をかけられるのか。
もし50代で、木造新築アパートを建てたとすると、70代になってから、
雨漏りや住宅機材の更新、さらに入居者が決まらない苦労などが発生する可能性があります。
以上、投資は、自己責任ですので、一つの意見として聞いて頂ければ嬉しいです。
【不動産投資をやめてどうする】
私が、都心のワンルームを所有していたら、不動産投資の撤退は無かったと思います。
インカムゲイン（家賃収入）だけでなくキャピタルゲイン（売却益）が得られるからです。
で、都心のマンション投資をしようかと考えたのですが、
投機的な価格になっているので、
購入したい物件は実質利回りが５％を割り込んじゃうのです。
そこで、昨年、何回も記事にしていたＪリートを購入してきました。
昨年購入すれば、利回りは５％以上あったのです。
Ｊリートなら、上記の苦労は全く感じる事がなく、
Ｊリートには大きな資金があるので、
都心の不動産の大家になれますので、区分所有と違って、
大きな利回りが得られるのです。
Jリートの配当金（分配金）は、定年後の生活を
少し豊かにしてくれると思っています。
いちろうのもう一言
写真がないのも寂しいので、最後まで持っていたマンションを紹介します。
札幌の地下鉄南北線の駅から徒歩２分の物件で、１階はセコマが入り、
便利なので、手放したくない物件でした。
ただ、何せ古いので、３点式ユニットバスになっており、電源はありません。
つまり、シャワートイレも付けられないのです。
今の人気は、風呂とトイレは別。
１３０万円で購入したので、風呂トイレの改装にお金はかけにくく、
今回、２３０万円で、売却する事にしました。（申込書が入りました。）
不動産投資は、ジジ抜きですので、値段さえ下げれば売れます。
ババ抜きと違って、どれがジョーカーなのかは分かりません。
購入者が損しない事を心から祈っております。
私は、購入費の何倍かの家賃を得てるし、
何回も札幌に行かせてもらいましたので、満足しています。
ただし、不動産物件がゼロになるのは寂しいですけど。
投資については、こちらのテーマにまとめてあります。
皆さんの参考になる記事があれば嬉しいです。