私は一般消費者(エンドユーザー)相手の売買仲介業務をメインとしていますが、もうひとつ競売物件の調査業務も行っております。
毎週平均すると3物件ほどは調査を行います。
そこで、競売物件のメリット
とデメリット
その前に「競売」とは何なのでしょうか？
不動産競売とは、債権者が債務者の負債を回収するため債務者が所有する不動産や担保物件の売却を裁判所に申し立てる制度のことを言います。
まず、メリットは何といっても市価よりかなり安く不動産を手に入れることが出来ます
2～3割減と言ったところでしょうか。
もっと安く手に入ることもあります。
他にも何点かメリットはあるのですが、一番はこれでしょう
また、売主は裁判所(国)です。
抵当権等の複雑な権利関係も職権で抹消してくれますので安心です。
落札さえ出来れば確実に自分の所有になります。
次に、デメリット
競売物件はこのデメリットを理解して検討しないと大変な事になります。
1.入札までの検討期間が短い
･･･最近私の調査した物件を参考にすると、裁判所から公告があったのが1月25日、閲覧室に物件調書が備え置かれたのが2月1日、入札期間が2月23日から3月1日まで。
こんな感じで入札するまでに約1ヶ月ほどしか期間がありません。
【期間入札等の公告】
2.買いたいと思って入札しても必ず手に入るとは限らない
･･･手に入れることが出来るのは、一番高額で札を入れた人ひとりです。
また、途中で競売の取下げ等によりせっかく時間をかけて調査をしても入札そのものが中止になる場合もあります。
3.内覧が出来ない
･･･「現況調査報告書」「評価書」「物件明細書」などの参考資料のみで物件を判断しなければなりません。
※平成15年の法改正により内覧制度が導入されましたが、差押債権者が内覧実施を申し出ない限り、内覧は実施されません。
※このような裁判所が提供する写真のみで判断しなければなりません。
（画像はぼかしてあります）
これは外部写真ですが外部と言えども債務者がまだ居住しているケースが多く、遠目に見る程度で敷地内に立ち入ったりして見ることは現実的には不可能です。
※内部です。
（画像はぼかしてあります）
4.支払いは基本的には現金
･･･上の【期間入札等の公告】の画像をクリックしていただくと、右下の方に「買受申出保証額」と書いてあります。
ここに記載された金額を入札時に入札保証金として納めなければなりません。
この金額は「売却基準価額」の20％です。
また、開札後も裁判所には現金で支払わなければなりません。
開札後に一定期間内に代金を全額納付しなければ、保証金は返還されず没収されてしまいます。
※平成10年の民事執行法改正によって、競売物件の落札に際してローンの利用が出来るようになりました。
しかし、現実的にはいきなり銀行に行っても中々首を縦には振ってくれないでしょう。
5.物件の明渡しが困難な場合がある
･･･落札し、残代金を裁判所に納めれば所有権は確実に移転されますが、前所有者や占有者がいる場合には、立ち退きを含めた物件の明渡し交渉が必要な場合があります。
これは買受人が自分自身で行なわなければなりません。
引渡命令が取れない場合は立ち退きが長引くケースがあります。
※平成16年4月に競売物件を不当占有する者を排除するため「短期賃貸借権の保護」 が廃止されました。
6.瑕疵担保責任がない
･･･建物の内部が想像していたより痛んでいた、雨漏りがあった、シロアリが湧いてきた、トイレが使えない、床が一部腐っていた・・・等、後になってこのようなことに気付いても誰も責任をとってはくれません。
全て落札者の負担となります。
※瑕疵担保責任 ←クリック
こんな感じでしょうかね・・・。
デメリットのほうがむしろ重要ですので要注意です(-_★)
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↑競売ネタも徐々に書いていこうと思っています！