モネです。
おはようございます。
最近、不動産投資を始めたばかりの方とお話する機会がありました。
仕事はパート勤務。
購入したのは 280万円の田舎の築古戸建て。
しかも、驚いたことに フルローンが通ったというのです。
怖いなぁ。。。
家が280万にもビックリしたけど。
田舎だとそんな感じなのかな？
車より安いよね。
私から見て、金融知識はゼロに等しかった。
貸し出す地銀もどうかと思うけど、
スマホでポチポチ入力してすぐさま「審査通過」となったらしい。
ローン条件は 10年・2.85％。
これを高いとみるか、安いとみるか。
ざっくり計算すると、
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毎月返済：27,000円前後
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総返済額：約324万円
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利息総額：約44万円
利息だけで約44万円 を払うことになります。
物件に対して、約16%up。
この方は「何割アップなのか」という感覚がまだ掴めていない様子でした。
リフォーム利回りを考えていない
話を聞いていくと、さらに気になる点がいくつか。
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リフォーム費用を利回りに入れていない
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リフォーム知識ゼロ
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先日の豪雨で雨漏りがあり、業者がみると、屋根裏は動物の侵入跡があった
リフォーム費用を把握していなかった。
で、結局トータルでの利回りは、もちろん「・・・。」
一番怖いパターンじゃないか。
物件フルローンですよ。
自己資金は100万円。
リフォームいくらかかるんだろう。
ローンは「融資が付く＝正解」ではない
先日に参加した大家フェアでも、どうやって融資を受けるか、のセミナーがあり
不動産投資はいかに融資をつけて、物件を回していくかがスピード拡大のカギだ、みたいに
言われていました。
また、別のセミナーでは「収支がマイナスでも、所得税軽減策として有効です！」
なんて発言も。
ローンには、金利だけでなく諸費用もかかります。
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保証料
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事務手数料
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抵当権設定費用
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印紙代
現金購入なら不要な “ちょっとした経費” が積み重なり、 数十万円になることもあります。
築古280万円の物件に対して、 この諸費用は決して軽くないと思うんだけど。
totalで理解して、ローン組むのなら構わないのですけどね。
自己資金100万円で、それをやるのは勿体ないと思います。
いや、100万円だからこそのローンかぁ。。
そうですね。。
きっと、「不動産投資」がしたかったのでしょうね。
株よりは安全かもしれませんが、、動くお金が大きい。
まぁ、、言えば、、
入居者がローン払ってくれるようなものですけどね。
昔人間の私は、話を聞いていて、なんだかなぁ、、と思った出来事でした。
