【管理費と修繕積立金】不動産用語解説

「販売図面を読みこなそう」

■第１１回　【管理費と修繕積立金】

本日は、投資用ワンルームマンションの図面ではお馴染みの「管理費・修繕積立金」に関する解説です。もっともこちらは不動産用語と言うよりは、既に一般用語としても広く認知されているほど有名ですが・・・。

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■「知識武装」の為のポイント解説

用語としてはすっかり市民権を得た「管理費」。こちらは文字通りマンションを維持・管理する上で必要な原資を、各所有者から徴収するもので、不動産投資を行なう上では「運営費」として捉えるべき費用に当たります。

一昔前の賃貸募集ですと、家賃：￥７０，０００円（別途管理費：￥７，０００円）、こんな感じの募集図面も見受けましたが、最近ではお部屋を探している人から見て解りやすいように、家賃￥７７，０００円（管理費込み）、こんな表示のものが多いようです。

いずれにしても、賃借人から家賃が入ろうが入るまいが、オーナーとして毎月管理組合口座に自動振替される費用ですので、その金額については投資計画上注意を払う必要があります。

「管理費」については、徴収された費用は基本的にほとんど消費されます。但し、管理組合の決算期末時点でいくらかあまりがあるような場合は、管理組合総会にて「修繕積立金」に振り替えるケースもあるようです。

一方「修繕積立金」については、文字通り「積立金」として将来の大規模修繕などに備えるためのものです。こちらも不動産投資を行なう上での「運営費」として捉えるべき費用になります。

一般的に「管理費」については、前述のように家賃に乗せたり、家賃込みにしたりで賃借人に支払い転化出来ますが、「修繕積立金」に関しては、１００％オーナー負担の費用になります。

更に、マンションによっては「特別修繕積立金」などの名目で、近い将来の大規模修繕に備えて不足費用を特別徴収している（又は今後集金する予定の）物件もありますので注意が必要です。

「修繕積立金」も前述のように、家賃が入ろうが入るまいが、やはり管理組合口座に自動振替されますので、これら２つの費用負担に関しては、投資計画上しっかり把握しておく必要があります。

ちなみに「修繕積立金」の所有権は管理組合に帰属しますので、諸事情で売却する時に、「今まで払った積立金を返してくれ！」と言っても相手にされません。

■「対応策」

販売図面を見れば「管理費」「修繕積立金」がそれぞれいくらであるか？　は、確実に記載されていますので、まずはその費用負担がいくらになるか？　捉えておきましょう。

その他、チェックポイントとしては

ざっと、この程度の事は確認する必要があります。確認先はマンションの管理会社に電話すれば、それらの開示に関する手順を教えてくれます。

但し、これらの情報を持っていない管理会社も結構な割合でありますので、万一確認出来ない場合はご自身の目で推測するしか無いと思います。

いずれにしても「管理費」「修繕積立金」の現在額、及び将来の支出予想を織り込む事は、ワンルームマンション投資計画上「必須」となります。

以上の「知識武装」と「対応策」を覚えておけば、図面に出て来る「管理費」「修繕積立金」の各金額、及び管理会社への聞き取りなどから、当面の運営費、及び、将来的に支払う可能性がある支出をある程度計算出来る事になります。

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