「販売図面を読みこなそう」
■第２回 【駅から徒歩○分の表示】
販売図面の物件概要の所には必ず、東武東上線「志木」駅より徒歩「○○」分、というような最寄駅からのアクセスに関する記載がありますね。
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この「○○分」、お部屋探しをした事がある人ならわかると思いますが「実際よりサバ読んでるよね！」 というのが、一般常識化されているようです。
これについては、むかーし昔の業界でしたらそうだったのかもしれませんが、最近では誇大広告的なものはそれ程無いと思います。
ITが登場してから不動産物件情報はPCや携帯を使って、誰でも気軽に簡単に手に入れる事が出来るようになりました。それに伴い業界団体も誇大広告的な「ゴマカシ表示」に関しては、かなり厳しく目を光らせています。
又今どき、嘘の情報を並べて平然としているような業者さんは、消費者からは見放されてしまいますので、早晩自分達の愚かさに気付き修正を図るでしょう。
■「知識武装」の為のポイント解説
さてこの「○○分」ですが、業界ルールとしての規定があります。
- 「普通の大人は１分間で８０ｍ歩けるものと考えて、物件から駅までの実際の道順を計測して、総距離（ｍ）÷８０（ｍ）＝「X」 で求められた値を表示する」 簡単に言うとこんな取り決めになっています。
実際に８０ｍを１分間で歩く実験をしてみると解かりますが、これ自体はごく普通の速さであり、そんなに無謀な速度ではありませんから、正しく表示されているのであれば「○○分」自体そんなにデタラメな数値では無いと思います。
ポイントとなるのは「総距離」の出し方。
実際に物件から駅までの総距離を実測する事はなかなか大変ですから、実務上は「キルビメーター」という機械を使います。
これは手元地図のスケール（縮尺）と、キルビメーターのスケールを一致させ、機械の先についているローラーで、物件から駅までを実際に歩く道順通りに「コロコロ」転がす事により、総距離を割り出してくれるスグレものです。
勿論、地図にも機械にも誤差がありますから、実測値とドンピシャリとはいきませんが、かといって全然見当違いの数値でもありませんので、表示に使う上では問題無いと思います。但し、「信号待ち」とか「歩道橋を渡って行く」とかは想定していません。
■「対応策」
これに関してはただ１つ、 「実際に歩いてみよ！」
これに尽きます。物件まで車で行くのは良しとして、着いたら近くのコインパーキングに車を止めて、物件から駅までを実際に歩いてみる事を強くお勧めします。勿論、時計の針を確認して所要時間で何分かかるのか？ も確かめながら。
これにより図面表記の数値と実際の数値との乖離の大小を掴める事になります。実際に部屋を借りようとする人は、決めるまでに１回位は徒歩実験をする可能性は高いですから。
又、歩きで物件から駅までを往復すると、様々な情報を得る事が出来ます。「コンビニ」「ATM」「公共機関」「病院」「ライバル物件」「スーパー」「クリーニング店」「コインランドリー」などなど。
これらはそこに住む人達（投資家の立場で見れば部屋を借りてくれる「お客様」）にとって必要なものですから、これらが有るか？無いか？ をチェックしておく事も当然重要ですよね。
まさに歩く事により一石三鳥の情報源となるのです。
この「知識武装」と「対応策」を使い、仮に図面と実際とに大幅な乖離がある事を見つけたとしても、「何だ、ダメじゃん！」と決めつけるのでは無く、現実をを踏まえた上でどう考えるのか？ が重要になると思います。
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