「販売図面を読みこなそう」
■第５回 【登記簿面積と専有面積】
第３回、第４回では土地面積に関してお話して来ましたが、今日は建物面積の表示方法に関してのお話です。
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建物にも「登記簿面積」がある事は第３回でご説明しました。土地に「登記簿面積⇔実測面積」のペアがあるように、建物にも「登記簿面積⇔建物面積」のペアがあります。
そして原則、建物の場合は「登記簿面積」＝「建物面積」のケースが実務上多数派を占めます。（例外あり）
その例外の１つが今回お話しする「専有面積」になります。
チラシによってはご親切に両方の面積が記載されている場合があります。そうなると、その違いを知らないと混乱しますね。そこで、混乱しないような知識武装が以下の通りとなります。
■「知識武装」の為のポイント解説
この「専有面積」という言葉、こちらは分譲マンションの販売図面を見る場合に登場して来ます。不動産投資の場合はワンルームマンション系がこれに絡んで来ますね。
今回の２つの面積「登記簿面積」と「専有面積」ですが、登記簿面積は前回同様、登記簿に記載されたその部屋の建物面積になります。「内法面積」と呼ぶ場合もありますが、この場合は同じ意味になります。
ここで１つ注意が必要なんですが、マンション（区分所有建物）の場合、「登記簿面積」＝「壁の厚さを含まない部屋の内法面積」で表示する、というルールがあります。
詳しい説明は省略しますが、「不動産登記法」という法律でそのような取り決めになっているのですね。もっと解りやすく言うと、
部屋の中の床と壁が交わる所（つまり家具が置ける部分）を、グルっと四方回して出来た四角形（凸凹あり）の計測面積が「登記簿面積」になります。
一方「専有面積」というのは、上記登記簿面積に壁の厚みの半分を加えた面積になります。チラシによっては「販売面積」という表現をする場合もあります。
もっと解りやすく言うと、隣り合う部屋を隔てている壁の厚みが２０ｃｍとすると、その中心からこちら側１０ｃｍ部分の面積を加えた面積が「専有面積」になります。
■「対応策」
マンションなどの区分所有建物（※こちらの用語解説については後日詳しく説明します）については、販売チラシに記載される面積は「専有面積」がほぼ１００％です。
前述のご説明で明らかな通り、「専有面積」＞「登記簿面積」という関係になります。
結論から言いますと、その２つの面積相違については何ら気にする事はありません。「ふーん、そんなもんなんだ！」位の理解で良いと思います。
なぜなら、マンションの場合、買う時も売る時もこの「専有面積」が基準になりますので、なにも不利益が無いからです。
これが買うとき＝専有面積、売る時＝登記簿面積となると、登記簿面積を基準として考える必要がありますけど、そんな事は無いので心配がいらない事になります。
注意するとすれば、販売チラシに書いてある面積が「専有面積」なのか「登記簿面積」なのか、一体どっちだろう？ というのを常に気にした方が良いと思います。
たいがいはどちらの数値か記載されていますが、たまーに、判別つかないチラシもありますので、そんな時は情報元に連絡し「これってどちらの面積ですか？」と、質問してみれば良いと思います。
この「知識武装」と「対応策」を覚えておけば、図面に出て来る２つの面積について戸惑う事は無くなります。
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