「販売図面を読みこなそう」
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■第１７回 【建築条件付土地】
物件の販売図面の中に、たまに「建築条件付土地」と書いてある図面を発見する事があります。ちょっと聞きなれない言葉ですよね。今日はその解説です。
■「知識武装」の為のポイント解説
一般的に売地と言えば、購入者がそこに何を建てようが（A:建物の種類）、どこで建てようが（B:建築会社）、いつ建てようが（C:建築時期）自由です。
それは購入者の計画次第で、専用住宅にする人もいるだろうし、店舗付住宅にする人もいるだろうし、はたまた収益アパマンにする人もいるでしょう。
ほとんどの人は、土地を買うのはそこに自身の目的とする建物を建築する為に買うのであり、駐車場等にする為に買う人は少数派だと思います。
ところで、その「自由に計画出来る（はずの）土地」に一定の制限がかかる性格の土地を「建築条件付土地」と言い、一般的な売地と区別しています。
その制限とは・・・
- 土地の契約締結から３ヶ月以内に、建物建築請負契約を締結する事。
- 請負契約を締結する建築会社は、売主指定の会社である事。
- 万一、３ヶ月以内に請負契約が締結出来ない場合は、土地契約は白紙解約となる事。
以上が、それら制限となります。つまり・・・
- 建築請負会社の制限がある。（B）
- 建築着工時期の制限がある。（C）
この２つが、土地購入者にとって完全に自由とは言えない「条件がついた」土地売買であり、ゆえに「建築条件付土地」と言うのです。
「何でそんな条件つけるの？」
納得行かない読者の方もいらっしゃるでしょうが、そこを話し出すと長くなるので、とにかく「そんなもんだ！」と覚えておいて下さい。
■「対応策」
建築条件がついた土地の場合（B:建築会社の制限）（C:建築着工時期の制限）がかかります。
（B）の建築会社は、１社だけの場合もあるし、複数の業者から選べる場合もあります。これはケース・バイ・ケースとなります。
（C）の建築時期は、ほとんどの場合「○○月までに引き渡したい＝お金が欲しい」という土地売主側の希望があるでしょうから、それに依存されます。
このような土地の契約締結を検討する場合、チェックポイントはざっくり以下のようになります。
- 建物建築の基本坪単価はいくら？
- それに含まれる工事は？
- それに含まれない別途工事は？
- 外構工事は含まれる？別？
- 基本坪単価に含まれない諸費用は？
- 請負代金の支払い方法は？
何だか制限だらけで、購入者にとって旨味の無い土地のように感じますが、逆に利点もあります。
- 建物プランは基本的にフリー。（但し完全フリーでは無い）
- 外装、内装等のデザイン・色・選択可能。
- 設備仕様の追加・変更可能。（但し差額精算は必要）
つまり、わかりやすく言うと「結構こだわれる！」事になります。スーツで例えれば、新築一戸建てや新築アパマンが「吊るし物」だとすれば、建築条件付の一戸建てやアパマンは「イージーオーダーやセミオーダー」スーツ、と言った所でしょうか？
収益アパマンを探していると、たまにこのような物件にあたる事があります。それは実はこんな意味を持つ売り物だったのです。
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