【物件情報が届くまで】プロが明かす実戦解説

「実戦レベルのナゼ？そうか！」

■第０２回　【物件情報が届くまで】

一昨日の事でしたが、いつものように収益物件の下見をする為同僚のN元さん運転の車に同乗し、ナビの指示に従い車を走らせていた所、前の車のボンネットから突然煙が舞い上がりました。運転手は超ビックリしたでしょうが、すぐ後ろの私達もビックリしました。

多分オーバーヒートだと思います。一昨日は暑かったですからね。車にとってもキツイ一日だった事でしょう。その後あの運転手さんはどうしたのでしょうか？　いまだにちょっと気になります。

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■「知識武装」の為のポイント解説

さて、今日はその「下見」の意味についてちょっと説明しますね。

僕の仕事は、不動産投資をしたいクライアントへの投資物件のご紹介がメインです。ですから色々な情報ソースの中からお勧め出来る物件を抽出するのに、一日の大半の時間を割きます。今日はその物件紹介に至るまでのプロセスを大まかにお話しましょう。

一日に「収益物件」として首都圏（一都三県）で登録される物件を、一棟物系とワンルーム系に別けて「第一次スクリーニング」をかけます。

例えばワンルームマンションの場合・・・

ざっとこんなフィルターをかけています。

ワンルームマンションの場合、日にもよりますが、その日一日で新規登録・又は価格変更登録される物件数は概ね上記エリア内（東京２３区内、横浜市、川崎市）で約３００件前後ありますが、この作業により概ね１００件前後に絞られます。

続いて「第二次スクリーニング」をかけます。内容は「価格」と「賃料」との相対バランスチェックです。賃料に比べて価格が高ければそれは利回りが悪い事を意味しますので、「対象外」その逆なら「要チェック」となります。

大雑把に言えば表面利回りが１０％前後であれば、「要チェック」の対象になりますね。この時点で、物件量は１０件前後に絞られます。

この１０件に対して投資分析をかけていきます。弊社の金融電卓セミナーをお受け頂いた方にはお馴染みの、「ＦＣＲ」「ＣＣＲ」「ＤＣＲ」「税引き前ＣＦ」等のチェックですね。

この段階で、物件量は３～５件前後に絞られます。

この３～５件に対して下見を行ないます。下見は必ず複数のＡＭ（アセットマネジメント）スタッフで行く事にしています。なぜなら２人で行けば、４つの目とそれぞれの微妙な感性の違いがありますから、様々な目線で「ブツ」を吟味出来るからです。

そして「これは【買いだ！】」と意見が一致する物件に対して、即、情報をお待ちいただいているクライアントにご紹介致します。

それでは、物件ご紹介までのプロセスを整理しましょう。

「市場物件量：約３００件前後」
　　　　　　　　↓
「第一次スクリーニング後：約１００件前後」
　　　　　　　　↓
「第二次スクリーニング後：約１０件前後」
　　　　　　　　↓
「投資分析後：３～５件前後」

このようなプロセスを経て、弊社にご登録を頂いているお客様へは厳選された情報がお手元に届く事になります。

■「対応策」

弊社の場合、まず最初に「クライアントとのマンツーマンでの投資作戦会議」を行ないますので、この時点でイザという時のための、双方向緊急時ホットラインが確立されます。

今時でしたら、この３種類の双方向緊急時ホットラインを駆使すれば、タイムリーな情報をどこよりも速くお届けする事が出来ますね。そして、可能な限り速く現地をご確認頂いています。

只今、「物件情報ホットライン」新規開通をご希望されるクライアントを募集しています。ご興味あればお気軽にこちらまでメール下さい！

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