「販売図面を読みこなそう」
■第１４回 【マンションの総戸数】
投資用ワンルームマンションの図面の中に「総戸数」と表示されている部分を見つける事が出来ると思います。
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■「知識武装」の為のポイント解説
この言葉自体は「知識武装」と騒ぐほどの言葉では無く、読んで字の如くマンション全体の居室数（世帯数）を表している数字となります。
１６戸と書いてあれば、そのマンションには「１６世帯数」の部屋数がある事を意味し、８０戸と書いてあるのならば「８０世帯数」の部屋数がある事を意味します。
数字の意味する所は「That's all」なのですが、その数字を「どう読むか？」が、販売図面を読みこなす上ではむしろ重要となります。
■「対応策」
土地自体は消えてなくなる物では無いので、その上に建っている建物が古くなっても、「建て替える！」 という選択肢があります。
しかしながら、マンションの場合は土地も建物も上記「総戸数」分の所有者が共同所有しているので、建て替えるとなれば一定数以上の同意を得なければ話が進みません。
逆に言えば、中古のワンルームマンションを不動産投資対象として検討する場合、「建て替えは出来ないもの！」 と考えて投資計画を立てる必要があります。
となると、適切なメンテナンスを継続し、建物全体が少しでも長持ちするよう維持管理する必要があります。その視点で考える時、モノを言うのが「総戸数」なのです。
「総戸数」が多ければ、修繕積立金の積立総額が貯まるスピードも早い事が想像出来ますが、「総戸数」が少ないと、その辺の将来像が少々心配になりますね。大規模修繕をするのに、一時金を支払わなければならなくなるかもしれません。
だったら「総戸数」の大きな物件ばかりを狙えば良いのでは！ と、思いがちですが、そのような物件はえてして駅からの距離が離れる傾向にあり、「総戸数」が少なくなればなる程立地的には「抜群！」であったりします。
結局の所どう考えるか？ については、ケース・バイ・ケースではあるのですが、そんな時は不動産投資の原点に戻り「ここで開業したら流行るのだろうか？」という方向軸をベンチマークとして判断すれば、失敗する可能性は低くなると思います。
以上の「知識武装」と「対応策」を覚えておけば、図面に出て来る「総戸数」から色々な側面が見えて来ると思います。
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