「販売図面を読みこなそう」
■第４回 【登記簿面積と正味面積】
前回の第３回では土地面積には「登記簿面積」と「実測面積」がある事をお話しましたが、もう１つ「正味面積」という言葉がたまに出て来る事があります。
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つまり、土地によっては「登記簿面積」と「実測面積」それに「正味面積」、この３つの面積が存在する事があります。さてそれではこの「正味面積」とは、一体どんなものなのでしょう？
■「知識武装」の為のポイント解説
登記簿面積と実測面積との違いについては、第３回に詳しく書いてありますので、まだ読んでない方はそちらの記事をご参照下さい。
この「正味面積」、実務上、他に「有効面積」などと呼ぶ場合もありますが、文字通り「正味」の面積になります。それでは一体何に対する「正味」なのか？ と言いますと、
やはり「登記簿面積」に対しての「正味」となります。これは前面道路が私道で、土地の一部を「道路」に提供しなければならない土地の場合、この「正味」という言葉が出て来ます。
具体例を挙げましょう！
「登記簿面積」＝１３０ｍ２の土地があり、前面道路が私道で、その道路に接する部分から土地の奥に向かって１０ｃｍほど、自分の所有敷地の一部を「道路として提供」しなければならない！
そんな土地があったとして、その面積が「１５ｍ２」だとすれば、
（計算式）：１３０ｍ２（登記簿面積）－１５ｍ２（道路提供部分の面積）＝【１１５ｍ２（正味面積）】
このような図式になります。そして実務上、この計算により導かれた「正味面積」に対して「１坪あたり○○万円で売買しましょう！」なんて、商談をする事になります。
つまり当たり前ですが、私道部分で取られてしまう部分の面積に金銭価値は無いので、残った「正味面積」が土地の売買価格を決定する「基礎となる面積」という位置付けになります。
■「対応策」
この「正味面積」は実務上、まま出て来ます。第３回では「登記簿面積」と「実測面積」とが相違していても基本的に気にしなくてOK！ と説明しましたね。
今回の「正味面積」は気にして下さい。どのように気にするか？ それは、「坪○○万円」で売買！ という場合それは、
- 「正味面積」に対してかけ算しているのか？
- 「登記簿面積」に対してかけ算しているのか？
当然ですが、（１）が正解になりますね！
又、古家付土地を買ってしばらく住み、後で建物を建て替えるような場合も、建てられる建物のボリューム計算は、「正味面積」が基準になりますので注意して下さい。一棟もの収益アパートの建て替えについても同様です。
「気にする事」は何か？ を念の為繰り返すと、
「登記簿面積が○○ｍ２」であったとしても、自分が買う土地は「正味面積△△ｍ２」であり、将来売るにしても、建て替えるにしても、この「正味面積」がモノを言う事になる！ という理解をした上で取引に臨むんだ！
という事を「気にする」必要がある！ とう事で、「正味面積」のある土地は「ダメな土地、見送りの土地」という事ではありませんので、その辺を誤解しないようにして下さい。
この「知識武装」と「対応策」を覚えておけば、図面に出て来る２つ、あるいは３つの面積について戸惑う事は無くなります。
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