「販売図面を読みこなそう」
■第１６回 【賃貸借と転貸借（てんたいしゃく）】
賃貸中のワンルーム販売チラシの片隅に「建物は現在転貸借中です」と書かれた但し書きをたまに見かけます。「転貸借？ 賃貸借の間違いでは？」と思いませんでしたか？ 今日は転貸借に関するお話です。
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■「知識武装」の為のポイント解説
「建物賃貸借契約」と言えば皆様お馴染みですね。誰しも一度位は契約締結をされた事があるのではないでしょうか？ 今さら解説する必要もないでしょう。
しかし、「建物転貸借契約」とは聞きなれませんね。これ、誤字脱字では無く列記とした法律用語になります。
「転貸借」とは、平たく言えば「又貸し」になります。建物オーナーから賃貸借契約にて借りた人や法人が、その権利を利用して更に第三者に貸し出す契約の事を指します。勿論、建物オーナー了承済みで。
よく「家賃保証しますよ！」との触れ込みが投資物件の世界にはあります。あれなどは、このシステムを応用しています。
（１）建物オーナー
↓
（２）賃借人（兼転貸人）
↓
（３）転借人（上記（２）に対する賃借人）
という図式になります。（３）の最終入居者は、あくまでも相場家賃で入居しますから、当然ですが（１）の建物オーナーの受け取り家賃は（２）が中抜きしますので、（３）の支払額よりは目減りします。それも建物オーナーは了承済みです。
逆にそうする事により、毎月確実に（２）から確定家賃が入って来ますので、不動産投資的には安定収益が期待出来ますので、それが建物オーナーのメリットとなります。
これが、「建物転貸借中」と書いてあるチラシに秘められた、現物不動産のカラクリになります。
■「対応策」
建物転貸借中の物件のデメリットは「家賃収入が安い！」事にあります。たとえ安定していても「相場より安い家賃は許せない！」という投資家さんもいらっしゃいますよね。
そんな場合はダメ元で、
「家賃保証契約を解除して、入居者と直の契約に出来ませんかねぇ～？」
と掛け合ってみるもの一つの手だと思います。運が良ければその希望が聞き入れられ、家賃が突然上がる場合も有り得ます。当然ですが、家賃が上がれば収益還元の理論により実物不動産の資産価値も向上しますから、投資家にとってはウハウハですね。
ちなみに・・・
- 賃貸借契約＝「マスターリース契約」
- 転貸借契約＝「サブリース契約」
とも言います。 「サブリース」という言葉自体も今やサブリース月極君のお陰で一般用語化していますので、一度位は聞かれた事があるのでは無いでしょうか？
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