「不動産（俗語）を覚えよう」
■【再建不（さいけんふ）】
昨日は「しきえん」についてお話しました。土地の形は少々悪くなりますが、物によってはお買い得だったりする物件もあるので、マークしてみる価値はあるのではないか？ という話でしたね。
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但し、このような土地は一歩間違うと「建物が建てられない・建て替えられない土地」である可能性も潜んでいますので、注意が必要です。
これら「建築が出来ない土地」を現場では「再建築不可の土地を略して（さい「再」けん「建」ふ「不」）」と呼んでいます。
「何で建物が建てられないの？」
なんか、シックリ来ない説明かも知れません。
世に「建築基準法」という法律があり、実はその中にこんな規定があります。
「道路に面していない土地には建物が建てられない！」
そしてココで言う「道路」の扱い、これが一般消費者を悩ませる根源なのですが、一般常識的に考える「道路」では無く、「建築基準法で規定している道路」に面している必要があります。
ここで言う「道路」には、いくつかのパターンの「道路」を規定していますが、その中でも代表的なルールを説明すると・・・
「道路幅４ｍの道路に対して、敷地が２ｍ以上接していないと再建築は出来ない！」
という規定があります。
この「２ｍ以上接する」という規定が、前述の「しきえん」型土地で、しばしば抵触します。
昔から日本の建築現場の公式スケールは「尺貫法」でした。これは今でもそうだ！ と言えます。そこで、昔ながらの道路の中には、これをベンチマークに設計されたものが多く、
- 「１間道路（いっけんどうろ）＝道幅１．８ｍの道路」
- 「２間道路＝道幅３．６ｍの道路」
や通路が、よーく見ると今でも街のあちこちで見つける事が出来ます。
このような土地が前述の「道幅４ｍや間口２ｍ」に抵触して来ます。そうすると、その土地には「合法的に」建物の新築が出来なくなりますので、資産価値は半減する事になります。
よく、「どう考えても安い土地！」が売り物として出て来る事がありますが、これらは大体の場合において「さいけんふ」を理由として大幅に安くなっています。大まかな目安はその周辺相場の半値前後ですね。
このような土地は銀行の担保としても機能しませんので、土地を購入する場合はとにかく注意が必要です。
但し、このような土地でも、その隣接土地を買い増して一団の土地として４ｍ以上の道路に接する事が出来たり、間口２ｍ以上になったりすれば状況が一変しますので、人によっては「それ狙い」で買いを入れていく場合もありますが。
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