「販売図面を読みこなそう」
■第１５回 【賃料と想定年収】
投資用物件の販売図面には、「現在賃料￥７０，０００円にて賃貸中！」とか、「想定年収９６０万円」とか表示されていますね。
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■「知識武装」の為のポイント解説
まず「賃料」。
これは非常に解りやすい表示ですね。何しろ「現在賃料￥７０，０００円」で貸しているのですから。月￥７０，０００円なら年収￥８４０，０００円ですね。
但し、ここで注意が必要なのが、その￥７０，０００円って金額が、マーケットの賃料相場と比較して「割高？適正？割安？」のどれなのか？ という事。
つまり今の賃借人が退出したら、それ以降の運営にどのような影響が出るのだろうか？ という事を確認しておく事が重要ですね。
収益物件投資で重要なのは、今までの実績より将来予測ですから。
次に「想定年収」。
まず新築アパートやマンションの場合。
これは、「満室になった場合は想定年収額が入って来る予定！」ですよ、という意味になります。つまり、予定であって当然ながらそうなるかどうか？ は未定という事になりますがね。
次に中古アパートやマンションの場合。
こちらは現在満室稼動であるならば当面の「実収入」になりますが、１部屋２部屋空きがある場合は、「それが埋まったら想定年収額が入って来る予定！」ですよ、という意味になります。
これも空室が埋まるかどうか？ は未定ですので、「想定年収」通りに稼いでくれるかどうか？ は同じく未定となります。
■「対応策」
販売図面に登場する「賃料」、又は「想定年収」のどちらにしても、ラーメン屋さんなどのお店に例えれば「売上げ」にあたります。
その「売上げ」を得るためには、何だかんだと経費がかかる事になりますので、実際の手取り額は随分減少する事になります。
投資物件の販売図面には「利回り○○％！」などと書いてありますが、そのほとんどについては、
- 「想定年収」÷「販売価格」×１００＝「X」
で得られる「X」をもって「利回り」と表示していますが、あくまでもそれは表面的な部分の話になりますので、実際の手取り収入額で計算し直すと、当然ながらこの値も減少する事になりますので注意が必要です。
そのあたりの考え方については、次回シリーズ「家賃収入を分析しよう」にて詳しく解説しますね。
以上の「知識武装」と「対応策」を覚えておけば、図面に出て来る「賃料」「想定年収」と「利回り」との関係が見えて来ると思います。
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