みなさん、こんにちは。
有山 あかねです。
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今回は債務不履行を理由とした契約の解除について、
要件等を確認していきます。
宅建業法の自ら売主制限の
割賦販売契約の解除等の制限にも関連がありますので、
要点をおさえておきましょう。
契約の解除とは
解除とは、契約が締結されたあとに、当事者の一方的意思表示によって契約がはじめからなかった状態に戻すことです。
基本的に、契約というのは一度締結したら、反故にすることはできませんが、
相手方が履行すべき義務を果たさないときなど、一定の要件を満たす場合には、トクベツに契約を解除することが認められています。
つまり、債務不履行があった場合には、債権者が契約を解除するという旨の意思表示をすることによって、契約をはじめからなかった状態にできるということです。
解除の効果
債務不履行が理由で債権者によって契約が解除されると、その契約がはじめからなかった状態に戻ると、下記のような効果が生じます。
①未履行の債務は履行の必要がなくなる
例：売買契約における売主は目的物を引き渡さなくてよくなり、買主は代金を支払わなくてよくなる。
②履行済みのものがある場合、原状回復義務が生じる
例：売買契約において目的物を引渡した売主は、目的物の返還を買主に請求することができ、さらに解除されるまでの間に買主が所有者として物を使用収益したことによる利益や、受領の時以後に生じた果実をも返還請求可能となる。
買主は、支払い済みの代金の返還を売主に請求することができ、これに受領の時からの利息も併せて返還されることになる。
③（契約を解除しても）損害賠償請求ができる
契約解除によって、契約がはじめからない状態になったとしても、債務不履行によって発生した損害については、債務者に帰責事由があれば、損害賠償請求が可能です。
契約を解除すると、契約ははじめから無効だったことになるから、損害賠償請求もできなくなる等というひっかけには注意してください。
解除と第三者
債務不履行が理由で契約を解除したときに、第三者が登場した場合はどうなるでしょうか。具体例で確認していきます。
売主Aは買主Bとの間で建物の売買契約を締結し、登記と引渡しを済ませました。しかし、Bがなかなか代金を支払わないので、怒ったAが契約を解除しました。ところが、Aが契約を解除する前に、BがCに当該建物を売却し、BからCへと登記も移転していることが発覚しました。
Aは契約を解除したわけですから、当然、原状回復義務の履行を求めて、建物を返せと要求するはずです。
そして、Cはこの建物をBから購入している買主の立場に立っていますから、自分のものだと主張するでしょう。
この場合、当該建物はAのものになるのか、Cのものになるのか…
今回のケース、結論としては「A対CはCの勝ち」です。
なぜなら、
「契約の解除によって原状回復をするにあたり、当事者は、第三者の権利を害することができない」というルールが民法にはあるからです。
ただし、目的物が土地や建物の場合は、第三者の権利が保護されるには、第三者が登記を備えていることが要件となります。
今回のケースでは、BからCへと登記が移転している…つまり、第三者であるCが登記を備えているという要件を満たしているので、Cの買主としての立場が守られることになり、Aは契約を解除して原状回復義務の履行をBに求めても、Cから建物を取り戻すことはできないのです。
履行遅滞の場合の契約解除
履行遅滞の場合、債権者はただちに契約を解除することはできず、
相当期間を定めて債務者に履行を催告し、その期間内に履行がなければ、契約を解除することができます。
履行遅滞というのは、約束の期日に遅れてはいるものの、履行自体はまだ可能な状態ですので、即座に契約解除！などということはせずに、債務者にラストチャンスを与えてあげようという考えです。
ただし、催告をしていても、その期間を経過したときにおける債務の不履行がその契約及び取引の社会通念に照らして軽微であるときは、解除をすることはできません。
履行不能の場合の契約解除
一方、履行不能の場合には、債権者はただちに契約を解除することができます。
履行不能であるということは、目的物が火災等によって滅失したなど、もはや催告をしたところで履行することはできない状態になっているからです。
また、債務の一部が履行不能になっている場合には、残存する部分のみでは契約をした目的を達成することができないときは、催告をすることなく（無催告で）、ただちに契約を解除できます。
以上、債務不履行を理由とした契約の解除についてご紹介しました。
次回は手付解除についてです。
最後まで読んでいただきありがとうございます！
有山 あかね
おまけ（久しぶりの鳩サブレー）
鳩サブレーをもらいました。
ありがとうございます(๑>◡<๑)
ひさしぶりの鳩サブレー
さくさくしてて最高です。
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