みなさん、こんにちは。
有山 あかねです。
【宅建とったら次はこれ】
【企業様向け不動産営業研修】
今回は、代理制度の自己契約と双方代理についてです。
自己契約とは
代理人が、本人を代理して
自分と契約を締結することを
自己契約と呼びます。
たとえば、本人が代理人に対して
「不動産を売ってきてくれ」と依頼したときに
代理人が自分を買主として契約してくるような場合が
自己契約に該当します。
そもそも、
売主は「１円でも高く売りたい」と思っており、
買主は買主で
「１円でも安く買いたい」と思っているでしょうから、
代理人が自分を相手方として代理行為を行うのは、
利益相反となり認められないことになります。
以上の理由から、
自己契約は原則として無権代理となります。
双方代理
宅建試験では、スーパーラッキーな
Cさんという方がときどき登場します。
Cさんはある日、
Aさんから「この土地を売ってきて」と
売却の代理権を与えられたのですが、
それとほぼ同時期に、なんとBさんからも
「いい感じの土地があったら買ってきてよ」と
購入の代理権を与えられるのです。
Cさんは売主からも代理権を与えられ、
買主からも代理権を与えられている状態ですから、
AとBの双方の代理人として契約をしちゃえば、
これほど楽な取引はありません。
ちょー羨ましいです。
しかし、これも、
売主の「１円でも高く売りたい」
買主の「１円でも安く買いたい」
という双方の利益が相反している状態ですから、
両方の代理人としてCが契約締結すると、
結局一方にとっては良い取引内容になるものの、
他方にとっては不満な結果となってしまうはず。
そのため、
双方代理も原則として無権代理となります。
無権代理
無権代理というのは、代理人として行為した者に、
その行為に対応する代理権がない場合のことです。
自己契約や双方代理が、
当事者の許諾なく行われた場合には
無権代理扱いとなります。
そして無権代理が行われた場合、本人は、
追認をして契約を有効なものとするか、
追認を拒絶して契約を無効なものとすることができます。
もし本人が追認した場合には、
原則として、契約の時から有効な代理行為があったことに。
無権代理の相手方保護
無権代理が行われた場合、本人には、追認をするか
追認を拒絶するかという選択肢が用意されるので、
本人の権利はある程度保護されることになります。
しかし、無権代理人と契約をしてしまった相手方も、
不安定な立場に置かれることになりますから、
一定の権利を与えて保護しなければなりません。
無権代理の相手方保護の制度は次のとおり。
その１ 催告権
相手方の要件：悪意でも可
相手方が本人に対して追認するかどうか聞ける
もしも本人から返事がなかったら追認拒絶扱い
その２ 取消権
相手方の要件：善意なら可
本人が追認しない間は、契約を取り消せる
その３ 履行又は損害賠償の請求
相手方の要件：原則として善意無過失のみ
結局、本人が追認してくれないとなった場合に、
無権代理人にお前がなんとかしろ！と責任追求できる
その４ 表見代理の成立を主張
相手方の要件：善意無過失のみ
・本人が無権代理人に代理権を与えた旨の表示をしていたけれど、
実際のところは代理権を与えていなかった場合
・代理人がその権限外の行為をした場合
・代理権が消滅したあとに代理行為が行われていた場合
無権代理人のした契約を有効なものとして本人に責任を取らせる
以上の４つの制度によって、相手方の保護が図られます。
今回は自己契約・双方代理と無権代理についてでした。
最後まで読んでいただきありがとうございます！
有山 あかね