みなさま、こんにちは。
有山 あかねです。
【宅建取ったら次はこれ】
【不動産営業研修】
10月17日実施の宅建試験を受験された方、
お疲れ様でした！
試験が終わるとほっと一息…となるはずが、
帰りの電車に揺られながら
解答速報に一喜一憂させられて、
解答が出揃ったら自己採点の点数に驚き、
それでもまだ終わりは見えず、
合格予想点があそこの予備校は何点だ、
こっちの講師は何点と言っている…
と合格発表日まで、
ハラハラドキドキが続くのが宅建試験です。
そんな中、
悩みのタネを増やしてしまい恐縮なのですが、
昨年同様、問題についての軽い所感と、
合格予想点を発表したいと思います。
権利はやや難。
難しいというか、最近の宅建試験、
不動産と関係ないものが増えている感じですね。
近年ではドル円の為替や贋作などが出ていましたが、
今年も美術品の売買に車のエンジントラブルまで盛りだくさん。
問9の相続では、Aさんの夫となるひと（BとD）が
次々に死亡していくドラマのような展開。
冷静に読むとうわーすごい状態…となるだけですが、
これ本試験で出されると、家系図を描くのも一苦労でしたね。
ただ、やはり絶対落としたくない問11と問12の借地借家法が、
若干悩まされる部分はあるものの、正解肢は明らかである点と、
問13の区分所有法が内側線と中心線の超ラッキー問題でしたから、
そこで3点稼げると考えると、やや難ではあるものの、それなり。
やはり目標点数の7点（半分）以上はとりたいところです。
そして問15以降の法令制限ですが、
想像を絶するいじわる問題が続きます。
せっかく覚えた用途地域全13種類でもなければ、
補助的地域地区でもない。
参考までに問15と16について、
軽く解説や根拠となる条文・施行令を載せておきます。
（現時点での解説ですので変更となる可能性があります）
問15 都市計画法
地区計画（地区整備計画）からの１問。
肢3が×で正解肢となりますが、
地区整備計画において、
市街化区域と市街化調整区域との区分の決定
どうのこうのはナシと気づけないと厳しい。
参考までに○の肢について軽く触れておきます。
全て「努めるものとする」や「できる」などといった、
努力義務や任意規定の内容でした。
うーん、難しい。。（ ; ; ）
１○
根拠 12条の5 2項2号
地区計画については、前条第二項に定めるもののほか、都市計画に、第一号に掲げる事項を定めるものとするとともに、第二号及び第三号に掲げる事項を定めるよう努めるものとする。
二 当該地区計画の目標
2 ○
根拠 12条の4 2項
地区計画等については、都市計画に、地区計画等の種類、名称、位置及び区域を定めるものとするとともに、区域の面積その他の政令で定める事項を定めるよう努めるものとする。
4 ○
根拠 12条の5 7項2号
地区整備計画においては、次に掲げる事項（市街化調整区域内において定められる地区整備計画については、建築物の容積率の最低限度、建築物の建築面積の最低限度及び建築物等の高さの最低限度を除く。）を定めることができる。
二 建築物等の用途の制限、建築物の容積率の最高限度又は最低限度、建築物の建蔽率の最高限度、建築物の敷地面積又は建築面積の最低限度、壁面の位置の制限、壁面後退区域〜以下略〜
そもそも
地区計画おける建築物等の整備並びに土地の利用に関する計画
のことが「地区整備計画」ですから、
そのあたりで市街化区域・市街化調整区域はスケール大きいかな〜
くらいのイメージでいけた、、かもしれない。
問16 都市計画法
問の15に引き続き難易度が高い。
３と４は準都市と非線引きの定番のやつですが、
言っていることがよくわからないから
とりあえず飛ばした（であろう）１と２。
１ ×
せっかく覚えていた駅舎・図書館・公民館・変電所。
ところが、その他諸々が施行令から出題されるという落とし穴。
試験対策としてその他の施行令まで覚えるというのは、
出題頻度で考えても現実的ではないですから、
肢2と併せて出されると厳しい…という方が多かったはずです。
根拠
都市計画法29条3項
駅舎その他の鉄道の施設、図書館、公民館、変電所その他これらに類する公益上必要な建築物のうち開発区域及びその周辺の地域における適正かつ合理的な土地利用及び環境の保全を図る上で支障がないものとして政令で定める建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為
都市公園法に規定する公園施設
施行令 21条3項
適正かつ合理的な土地利用及び環境の保全を図る上で支障がない公益上必要な建築物
・都市公園法第二条第二項に規定する公園施設である建築物
２ ○
首都圏整備法で規定されている既成市街地の場合には、
1000㎡以上のところを500㎡にするとのこと。
根拠
施行令 19条2項1号
都の区域（特別区の存する区域に限る。）及び市町村でその区域の全部又は一部が次に掲げる区域内にあるものの区域についての前項の表市街化区域の項の規定の適用については、同項中「千平方メートル」とあるのは、「五百平方メートル」とする。
・首都圏整備法（昭和三十一年法律第八十三号）第二条第三項に規定する既成市街地又は同条第四項に規定する近郊整備地帯
こんなこと並べて言われても、
ちょっと…
どうなんだろうという問題です。
昨年までの合格点が高くなっていたことを踏まえて、
ここらで難しいのを投入して
点数を調整しようとしているのではと考えてみたり。
この２問に関しては、
正答率はそこまで高くないと予想します。
また問23、24、25の出題予想ですが、
ある程度は予想通りでした。
講座内で予想大会なるものを行なっていましたが、
24、25はピンポイントで正解。
23は所得税と贈与税のどちらか…
もっと当てに行くなら
10月贈与税、12月所得税と予想していましたが、
すみません。23は外しましたね。
そうすると12月は贈与税でしょうか…（ ; ; ）？
そして業法ですが、
法令がイジワル問題が多かったため、
今回の試験は業法である程度得点しなければ、
厳しい戦いになったと思います。
内容的にも35条書面、37条書面の記載事項や、
改正ポイントで出る出ると予想していた
水害ハザードもバッチリ出題されていました。
以上を踏まえたうえで、
令和3年10月の合格点は、
34点（30%）
もしくは
35点（70%）
と予想します。
法令制限の正答率によっては、
34点の確率が高くなるかもしれませんが、
いまのところ35点であると考えています。
合格予想点については、今後の情報と、
詳しい根拠出しをしていく過程で
また考えが変わる可能性もありますので、
その場合は都度ご紹介したいと思います。
以上、
最後まで読んでいただきありがとうございます！
本試験、お疲れ様でした(^^)
結果はさておき、
今夜はゆっくり休んでくださいね。
有山 あかね