みなさま、こんにちは。
有山 あかねです。
宅建業法は20点満点を目指します。
結局何かしらのケアレスミスや、
ちょっとした難問に遭遇してしまうわけですから、
最初から18点とか17点を目指すなんて
弱気なことを言っていると、
そこからさらに点を下げてしまうことになりますので。。
そうすると問題になるのが、
報酬額の計算です。
が、
報酬額の計算はやり方さえしっかり理解できれば、
得点源になりますので、確認しておきたいところです。
売買の場合は
基準額を算出するところからスタートです。
基準額の速算法は、
代金が400万円超の場合
代金×3％＋6万円＝基準額
200万円を超え400万円以下の場合
代金×4％＋2万円＝基準額
200万円以下の場合
代金×5％＝基準額
これは（もちろん覚えるのは大変だけど）、
大前提インプットしなければお話になりません。
この基準額の算出方法がわかる前提で、
次の2009年の本試験問題で確認してみましょう。
課税業者Aが土地付建物の媒介の依頼を受けて、
売買契約を成立させた場合、
依頼者から受領できる報酬額の上限は次のうちどれか。
なお、土地付建物の代金は、
6,600万円（うち土地代金は4,400万円）で、
消費税及び地方消費税を含むものとする。
１ 1,980,000円
２ 2,046,000円
３ 2,178,000円
４ 2,244,000円
まず、消費税が含まれてるということですから、
消費税が加算されていない代金を出しましょう。
土地は非課税ですが、建物は課税対象なので、
合計金額から建物の代金を出して、
そこから消費税額を引いてあげないといけません。
土地建物の合計金額－土地代金＝建物の代金
6,600万円－4,400万円＝2,200万円
建物の代金から消費税を除きます。
2,200万円÷1.10＝2,000万円
建物が2,000万円で土地が4,400万円ですから、
税抜きの純粋な売買代金は6,400万円です。
純粋な売買代金がわかったら、
次は、基準額を算出しましょう！
6,400万円×3％＋6万円＝198万円
今回の問題は「媒介」ということですから、
受領できるのは基準額とプラスで税金分。
税金をのせた金額は
×1.10をすれば出せますが…
小数点の掛け算はちょっと面倒ですよね。
こと宅建試験においては、
消費税を加算しなくても正解を導き出す手段があります。
それは、基準額の一桁に、
税額の10％を掛けるだけ。
本問題ですと、
基準額198万円の下一桁の
8万円の10％ですから…
つまり、
8万円×10％＝8,000円です。
この8,000円が出たところで、
選択肢を見てみましょう。
１ 1,980,000円
２ 2,046,000円
３ 2,178,000円
４ 2,244,000円
Σ(･ω･ﾉ)ﾉ！
３ 2,178,000円
正解肢は３。
以上。
もし上記のようながっつり計算が
必要な問題に遭遇しても、
今年は消費税が10%で計算しやすいですし、
下一桁に着目するテクニックを使えば、
基準額さえ算出できれば答えが導き出せますから、
ぜひ諦めずにチャレンジしていただきたいです。
報酬額の計算についてでした。
最後まで読んでいただきありがとうございます！
有山 あかね