みなさま、こんにちは。
有山 あかねです。
【宅建士資格試験対策テキスト】
【スマホで得点UP！通信講座のご案内】
前回、自ら売主制限のひとつである、
損害賠償額の予定・違約金の額の制限について、
ルールを確認してきましたが、
今回は、過去問を用いて検討していきます。
受験生の方は○×で考えてみてください。
【2013年問38イ】
宅建業者A社は、宅建業者でない買主Bとの間における新築分譲マンションの売買契約（代金3,500万円）の締結に際して、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の合計額を700万円とする特約を定めることができる。
答えは・・・○
まずはじめに、
売買代金額を確認しましょう。
今回は3,500万円。
自ら売主制限は、
売買代金の何割まで…というルールが多いですから、
売買代金額がいくらかというのは重要な情報です。
次に、何について聞かれているのか。
これは、
損害賠償額の予定額と
違約金の合計額についてです。
では、最後に、
その額は700万円とのことですが、
額としては問題がないのか、あるいは…
損害賠償額の予定・違約金の額のルールは？
「代金額の10分の2までで、
超えた分については無効」ですね。
3,500万円の10分の2を
計算してみると700万円になります。
（もし10分の2がパッとでない方は、
まず10分の1を出してから
それを2倍するような考え方でもいいと思います。
10分の1なら0を一桁取れば出ますので・・・）
700万円は…
10分の2ぴったりですからセーフですね！
ではもう一問。
【2015年問39-3】
宅建業者Aが自ら売主として宅建業者Dとの間で締結した建築工事完了前の建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を代金の30%と定めることができる。
答えは・・・○
今回の問題は、代金額についての明記はありませんが、
損害賠償額を代金額の30パーセントと設定できるか否か
という趣旨の問題です。
あれ？代金額の10分の2まで、
すなわち20パーセントまでじゃないの？
30パーセントだったら×なのでは。。
と思ってしまいそうなところですが、
この問題のポイントは、登場人物。
宅建業者Aが自ら売主として宅建業者Dとの間で締結した建築工事完了前の建物の売買契約において、当事者の債務の不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の予定額を代金の30%と定めることができる。
買主も業者だって。
宅建業者Aと宅建業者Dの俗に言う業者間取引。。
つまりプロ対プロのガチンコ勝負ということです。
自ら売主制限は売主業者、
買主シロートの取引限定ルールですから、
業者間取引には適用されません。
今回の取引においては、損害賠償の予定額も、
10分の2の制限はなく自由に設定してOKです。
登場人物に関するひっかけは、
意外と見逃してしまうポイントですから、
問題を解く際には細かくチェックしていきましょう。
以上、損害賠償額の予定と違約金についてでした。
最後まで読んでいただきありがとうございます！
有山 あかね