みなさま、こんにちは。
有山 あかねです。
昨年の12月より開講しました
LEC水道橋本校のスーパー合格講座も、
宅建業法の2周目ももうじき最終回。
先週は35条の重要事項説明と、
37条書面の記載事項。
今週の火曜日は自ら売主制限と、
なかなか重たい内容をみてきました。
自ら売主制限は、簡単にいうと
「売主業者、買主シロートの限定ルール」
です。
つまり、宅建業者が自ら売主となり、
買主が一般消費者であるときに適用される制限
であるということを念頭においたうえで、
８種類の業者に対しての制限、
通称８種制限の内容をきちんと理解し、
さらに、問題を解く際には、
誰が売主で誰が買主なのかを
正確に読み解く能力が求められます。
８種制限のうちのひとつである、
損害賠償額の予定と違約金の額の制限を取り上げて、
その制限のおおよその内容と、
実際の過去問を用いたアプローチ方法について、
検討していきたいと思います。
※少しボリュームが多くなりますから、
今回の記事では制限の趣旨や内容をおさらいし、
次回の記事で過去問のアプローチとします。
債務不履行が生じた場合には、
相手方は損害賠償請求や解除ができます。
債務不履行による損害賠償をする際は、
債権者は実損額を証明して、
その額を請求するというのが原則ですが・・・
実損額の証明には手間暇がかかり大変なことから、
あらかじめ損害賠償額の予定をしておくことも可能です。
そして、民法では、
「契約締結および内容の自由」
すなわち、
契約内容については基本的には自由に決めていいよ
という考え方が原則としてあるため、
この損害賠償額の予定をする際には、
その額についての制限は特段設けられておりません。
しかし、自ら売主制限によって、
売主業者、買主シロートの際には、
損害賠償額の予定や違約金を定める場合に、
その額についても制限されることになります。
具体的には、
代金額の１０分の２まで
万が一、それを超える損害賠償額の予定をした場合には、
１０分の２を超える部分についてこの特約は無効になります。
（ちなみに、よくあるひっかけですが、
損害賠償額の予定そのものが
無効となる等と出題されたら誤りです。）
これは売主が業者の売買契約において、
シロートの買主が債務不履行を起こしてしまった場合に、
多額の損害賠償債務を負うことになったら
さすがにかわいそう・・・
という考えによって作られたルールです。
損害賠償額の予定・違約金の額の制限においては、
①
代金額の10分の2まで、
つまり10分の2ぴったりの金額はセーフということ
②
万が一、10分の2を超える特約を結んだ場合には、
超える部分だけが無効となる
という2つの点がポイントとなります。
上記を踏まえた上で、
次回の記事で過去問題の選択肢を用いて、
実践的なアプローチ方法を検討していきます。
以上、最後まで読んでいただきありがとうございます！
有山 あかね