東京と大阪のマンション価格の上昇率が「世界首位」となったというニュースが数日前世間をにぎわせました。
一見ニュースのタイトルだけ読むと、世界で東京と大阪のマンション価格が軒並み値上がりして、不動産は高値圏？今から投資できないように感じますが、本当にそうなのかな？
だって、まだまだリート（不動産投資信託）を買いたいのに、既に高値圏だったらあとは落ちちゃうから追加購入に二の足踏んじゃうじゃない？
実はこのニュース、マスコミお得意の切り取りというか、よくよく調べると裏がアリアリのニュースなんですよね。
東京と大阪のマンション価格が世界首位になったというニュースは、おそらく不動産研究所の発表したデータに基づくものだと思いますが、実際公表された資料が
オフィス価格は横ばいに対して、マンション価格の上昇率は確かに1.5%で首位。
しかし、シンガポール以下の都市は今まで大きな上昇をしてきて高止まりをしている
これらの資料は、日本不動産研究所のウェブサイトをのぞけば誰でも過去のデータも含めて確認することが出来ます。
実際２年前2022年の同月の資料を見ると…今とは全く違う景色が見れるはずです。
オフィス需要は横ばいですが、マンション需要が高くなったのは富裕層の旺盛な需要や円安により海外投資家などが日本の大都市圏の不動産は「激安」と見て投資していることも考えられます。
日本の富裕層は、「税金対策」または「投資目的」で不動産を買うことが多く、海外投資家は「投資目的」などの事が多いようです。
マンションは「住む場所」と思っている方が多いですが、タワマンへのあこがれで買う方を除いては、ほぼ投資目的や税金対策と思った方が良いでしょうね。
僕もマンションは、住む場所ではなく投資目的（人に貸して賃貸料を得る場所）と考えています。
そして、東京と大阪のマンション価格が上がった上がったというけれど、基準階での比較は東京はロンドンの半分だし香港と比べたら桁違いに安いですね。
基準階というのは、多く存在する間取りパターンの基準になる階。
これらから「これから日本の不動産がまだ投資対象になるか？」考えなければならないけど、金利との問題を指摘する人もいるよね。
日本は先日マイナス金利を解除したけど、更なる利上げはローンを組んでいる人の負担になるから…とか、不動産には悪影響っていう方が多いみたいだけど、アメリカのように一気に0.75%とか1%上げたら一気に影響が出るかもだけど、日本はそんな大胆な金融政策は出来ないでしょうね。
いくら日本経済が強くても、一気に上げたら米国の資金は日本に押し寄せてしまうし、一気に円高になってしまうだろう。なので、世界経済の安定の事を考えたら、いいとこ0.25%の利上げ位でしょうね。
マイナス金利が－0.1%だったのに対して、3月にマイナス金利解除した日銀。
政策金利は、０％～0.１％としたけど、最大0.2％の利上げになる…と考えたとき、
スゴイ影響ってあったかな？
あったのは「インパクト」だけだったような気がします。
つまり少々上げたくらいでは全く影響がないっていう事じゃない？
0.25%上げたら不動産ダメになっちゃうくらいなら、日本経済は既に崩壊していると見た方がよくなっちゃう。利上げのインパクトでリート指数などに影響があっても、すぐ元に戻る気がします。
また0.25%上げたら、不動産関連銘柄が下がるなら、配当利回りが急激に上がるので、海外投資家は安く買って急騰させ高値で売ることをするだろうね。
上がったのを確認して日本人が買ったところが、海外投資家が売ったところ…なんていうのはよくある話だしね。
普通に不動産を買えるなら投資目的で一番いいのだけど、1点買いはしたくないのでどうしてもREITで分散投資したくなります。
最近は、日本が利上げをするんじゃないか？という噂でREITが下がっている傾向にあるので、全REITの平均利回りが4.63%に上がっていますね。
そして、例えばスターツプロシードなどは久しぶりの20万割れになっています。
サムティが運営するマンションREIT・サムレィレジデンシャルもスターツも５％近い利回りになっているし、株式でいうところのPBRであるNAVも１倍割れ。
三井不動産がスポンサーの日本アコモデーションや、東急不動産がスポンサーのコンフォリア・レジデンシャルも利回りは前の２つに比べると低いモノの、NAVは割安水準になっていると思っています。
最近下落銘柄が多くてほしい銘柄が増えてきてしまった今、注目している銘柄を先に買うか？REITを優先的に買うか？は悩むところです。。。。。
今回は、自分の覚書…2024年6月はこんなこと考えていた！ということの記録として書いてみました。
