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昨日はこんな内容の個別相談を受けました。（無料）
○お住い：神奈川県
○ご年齢：４０代
○ご性別：男性
○相談内容：収益不動産（一棟アパマン）を購入したい
○投資経験：有り（区分マンションを複数所有）
○借入残債：有り
「不動産の追加投資をしたい！」というご相談内容です。
＜収益不動産追加投資コンサル＞
追加投資を検討する場合、キーワードがいくつかあります。
１．自己資金をどうするか？
２．現在所有している不動産全体の資産価値はどの位か？
３．対して、現在の借入残債はどの位か？
４．どんな物件に追加投資するか？
このうち（４）についてはご本人自身が明確なヴィジョンをお持ちでしたので、特段アドバイス差し上げる事は何も無く、投資適格な一棟アパマンを至急ご紹介する事で落ち着きましたが、その他をどうするか？ については、クライアントによって千差万別です。
今回は、自己資金（１）はあまり持ち合わせが無い・・・
というご相談内容でした。
その場合、打つ手は大きく２つあります。
５．所有不動産のどれかを売却し現金を作る。
６．純資産価額を計算し、その余力を活用する。
（５）は説明不要ですよね！
例えば、１，０００万円で売れそうな不動産を持っていて、かつ、借入が無ければ、売却すれば１，０００万円の現金を作れますので、この時点で自己資金（１）の問題は無くなります。
（６）はこのように考えます。
着目点は「（２）－（３）」のバランスとなります。
所有不動産全体の時価評価額（２）に対して、借入残債（３）が少なければ「純資産」を多く持っている事になります。
具体的には・・・、
（２）「所有不動産の時価評価額（１億円）」
（３）「借入残債（３，０００万円）」
とすれば、（２）－（３）＝７，０００万円、となりますので、純資産７，０００万円を保有している事になります。
この純資産価値を金融機関に対する担保として提供し、代わりに、金融機関から購入予定物件の全額や購入諸費用分まで含めて借入れる事が出来ないか？ 交渉するのが（６）のアイデアなのです。
今回はクライアントともご相談の上、まずは（６）にチャレンジする事になりました。一昔前だったら、このテクは簡単だったのですが、昨今の金融情勢で、このような作戦もなかなか一筋縄では行かなくなりつつありますが、ちょっと心当たりの金融機関がありますので、チャレンジしてみたいと思っています！
このように、追加投資を希望される方の「アパートローン引き出し交渉」のお手伝いしていくのも、不動産コンサルタントの業務範囲なのです！
★ご相談はお気軽に！ ： fujiwara@cfnets.co.jp
