みなさん、こんにちは。

有山　あかねです。

【宅建とったら次はこれ】

不動産営業マニュアル賃貸編

Amazon（アマゾン）

2,200〜7,956円

【企業様向け不動産営業研修】

【A2企画】新人でも即戦力！現場で使える！賃貸仲介実務研修分かれば自信を持てる、自信があれば戦える。信頼される一流の営業マン・営業ウーマンへ。営業未経験者のための実務研修です。

a2kikaku.com

【スマホで宅建士！スキマ時間で宅建合格WEB講座】

スキマ時間で宅建合格Webコース - 宅建士｜LEC東京リーガルマインド

www.lec-jp.com

【合格のLEC！特別講座説明会】

【合格のLEC！マン管・管業特別企画】

今回は危険負担についてです。

数年前の民法改正によりルールが大きく変更されましたので、

出題頻度は高くないですが、おさえておきましょう。

履行不能と危険負担の問題

建物の売買契約を締結していたけれど、売主が引き渡す前に火災によって当該建物が滅失してしまった場合について考えてみましょう。

火災の原因が売主の火の不始末だったら、これは、売主の債務不履行、履行不能の問題として扱われることになります。

では、火災の原因が、落雷や第三者による放火等の場合はどうでしょうか？

表現を変えると、売主（債務者）の責に帰するべき事由がないということになりますが、このような場合は債務不履行ではなく、「危険負担」の問題として扱われることになります。

危険負担の問題とは

「危険負担」とは、建物の売買契約を例にすると、建物が地震、落雷、第三者の放火などの売主の帰責性が認められない原因によって滅失又は損傷した場合に、買主は自己の債務の履行として、代金の支払わなければならないのか、それとも、代金の支払いを拒絶することができるのかという問題のことです。

もう少し簡単にいうと、建物が燃えてなくなっちゃったときに、建物を手に入れることができなくなっても、売買契約を結んでいるという事実はあるわけだから、買主はお金を払わないといけないのか、それとも払わなくてよいのか…という問題のことです。

この場合、

買主が代金を支払わなければならないとすると、目的物滅失の損失・リスク（危険）を買主が負うことになり、

買主が代金の支払いを拒絶することができるとすると、目的物滅失の損失・リスク（危険）は売主が負うことになります。

そして、民法では、売主つまり引渡し債務の債務者が危険を負担することになり、買主は代金の支払いを拒絶することができるというルールを採用しています。

つまり、売主はせっかく自分が持っている建物を売却してお金をもらおうと思っていたのに、建物が燃えてなくなってしまったうえに、買主に代金を請求しても支払いを拒絶されてしまうということです。

履行不能と危険負担の比較

建物が滅失してしまい引渡しができなくなったときに、それが債務不履行（履行不能）の問題となる場合には、

買主は、損害賠償請求と契約の解除をすることが可能です。

一方、それが危険負担の問題となる場合には、

買主は代金の支払いを拒絶できますが、損害賠償請求をすることはできません。

※もちろん、引渡しができなくなってしまった原因が買主にあるような場合は、買主は代金の支払いを拒絶することはできません。

また、注意しなければならないのは、たとえ目的物が滅失しても、契約はそのまま有効ですから、

「目的物が売主の責に帰することができない事由により滅失した場合、契約は無効となり…」

などという問題が出てきたらそれは誤りです。

まとめますと、危険負担は、

不動産の売買契約においては、原則として、目的物滅失の危険（リスク）を売主が負担することになり、買主は代金の支払いを拒絶できる

ということです。

（ちなみに、民法が改正される前は、危険を買主が負担するという規定でした。）

次回は弁済についてです。

最後まで読んでいただきありがとうございます！

有山　あかね

おまけ（おいしい贈り物）

すてきなプレゼントをいただきました。

かわいいショコロンと

すごいお店（語彙力・・・笑）のクッキー

おいしくいただきました(>_<)

ありがとうございます。

LEC講師募集のご案内

資格の学校「ＬＥＣ東京リーガルマインド」では

宅建士や不動産関連資格の講師を募集しています！

LEC 関東 T 宅建士／講師・教材制作／都内／パートナーの募集詳細LEC 関東 T（東京都中野区）の宅建士／講師・教材制作／都内／パートナーの募集要項。取得した資格を生かした仕事をしたい方、資格取得のために勉強中の方、LECで生かしてみませんか。

lec-work.net

詳細はURLをご確認ください。

【民法】危険負担